我国养老地产的经济盈利性与社会福利性平衡探究

[摘 要]随着我国老龄化现象的不断加剧，人们如何养老已成为政府、社会普遍关注的话题。养老地产作为新兴的地产类型一度受到人们广泛关注，但其在我国的全面发展依然面临诸多挑战。本文从经济盈利性和社会福利性平衡的角度来探究我国养老地产现在面临的问题并提出建议对策。

[关键词]养老地产；社会福利性；盈利

[中图分类号] [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（20xx）42-0150-03

1 我国养老地产现状

根据联合国最新的人口数据预测，20xx 年以后的30 年里，我国60岁及以上人口占比将年均增长%；到20xx年，我国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。来自国家老龄委的数据更显示，我国老年人的消费需求已超过1万亿元，20xx年左右将达到5 万亿元（刘淑敏，20xx）。

但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前，我国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有张，即只有%的老年人能入住养老机构。同时，在已存在的养老机构中，只有部分机构可以满足老年人康复，休闲，文娱，养生的综合需求。我国养老地产存在极为严重的供给与需求的不平衡，我国养老地产迫切的需要快速发展。基于养老产业持续增长的需求、巨大的市场规模及其对社会保障的重要意义，在20xx 年的“两会”上，许多与会代表，尤其是来自保险界和地产界的代表纷纷提出支持养老产业发展的提案。

2 养老地产的社会福利性与盈利性解析

虽然市场需求巨大，但我国养老地产并没有像其他商业地产一样快速发展，探究其原因，养老地产的双重属性是阻碍其发展的重要因素。养老地产不仅拥有单纯的商业地产属性，其更有助于改善社会医疗保障体系，减轻老年人医疗负担，提升老年人生活质量，提高社会福利待遇等社会福利属性。同时，由于养老地产的社会福利属性导致的其不能单纯以商业地产的模式出售，开发商面临着资金回收期长，管理成本大，缺少产业化优势，缺少国家相关支持政策等问题。虽然利润空间大，市场前景广阔，但福利性与盈利性之间的不平衡导致养老地产的开发并不能单纯由开发商承担，其更需要政府，社会，目标全体的共同配合。合理平衡养老地产的福利性与盈利性也成为发展我国养老地产的重要问题。

3 养老地产的社会福利性与盈利性平衡方法探析

政府角度

改善养老地产融资体系，减轻开发商现金流压力

现金流是房地产开发商最重要的财务指标之一，由于房地产建设的资金需求大，房地产商需要大量的银行贷款，拥有较高的债务杠杆，这就要求房地产商必须快速售出房地产项目以回收资金，保证现金流。但由于养老地产项目不能单纯出售产权，而需持续经营的商业模式，并不能较好地实现快速回收现金流，开发商面临着巨大的现金流压力。政府应改善房地产开发商单一的银行贷款融资模式，拓宽融资渠道，如养老保险基金，慈善福利基金，长期国债等；引入多种融资方式，如“项目股权融资”等，缓解开发商现金流压力。

保险基金，如养老保险基金，寿险基金等可成为养老地产的重要融资渠道。20xx年，保监会在政策层面上允许保险资金投资不动产，使得保险资金的投资渠道进一步的拓宽。规模庞大的保险资金中，80%以上的资金为寿险资金，而寿险资金中约70%以上是10年期以上的中长期资金，保险资金的这种长期、巨额、稳定的特征，要求保险公司在资金运用中要寻求一定风险条件下的收益最大化，而固定资产投资是众多投资类型中风险较低的投资，有利于分散保险资金的投资风险。同时，由于养老地产经营产生的持续现金流和较高的利润率，有利于增强保险资金的收益率的提高。

根据养老地产社会福利属性，还可鼓励社会慈善基金和福利基金，例如福利基金会，福利彩票基金等投资养老地产项目，使其在一定风险下获得较高收益。我国长期国债多投资于铁路，公路，机场等基础社会建设，国债的公共福利属性与养老地产相匹配，可以扩大长期国债投资范围，增加其对养老地产项目的投资。同时，政府可鼓励商业银行给予养老地产项目优惠的信贷政策，例如延长贷款年限、适当降低贷款利率，采取“先少还贷、后多还贷”的弹性还贷措施等。

除建立多种融资渠道外，养老地产还可引入“股权”融资方式，减少开发商负债负担，提高开发商持有型物业经营能力。其中，可采取“项目股权融资”方式，开发商针对某一养老地产项目，以股权的方式进行融资，根据未来该项目中持有型物业的盈利进行分红。以此减轻开发商短期内的还债压力和利息费用。只有从源头上解决开发商的融资问题，才能鼓励开发商从事养老地产开发。

土地打包，提供养老地产开发优惠政策

政府不仅应在融资方面给予养老地产开发商优惠政策，更应在土地等多种政策上给予支持。政府可在环境较好、适于养生的地区减少其他商业地产项目的土地供给，增加养老地产的项目的土地供给，放宽对养老地产的土地政策，缩短养老地产审批时间；也可采取“建一送一”的模式，开发商每建一处养老地产，政府根据政策审批给开发商一定面积土地建设其他商业地产，将养老地产的土地和其他商业地产的土地进行捆绑审批的方式；政府还可降低养老地产项目的税金比例，降低开发商成本。

“廉租”养老地产，建立“大廉租”体系

由于养老地产的社会福利属性，可将其一定程度上视为“社会基本保障设施”，政府可直接参与养老地产的建设，可仿照“廉租房”的建设模式，但其建设标准应严格遵守养老地产标准。“廉租”养老地产主要通过两种方式进行：一是政府出资进行“廉租”养老地产建设，建好后以较低的租金租给经济能力差的老人，二是政府直接为困难老人提供养老地产租金补贴，使其租住商业养老地产。

政府可建立“廉租房”与“养老地产”互换系统，为有住房的老年人提供养老地产住房，老年人原有住房以出售或出租的形式交由政府统一管理，政府将老人原有住房纳入成为“廉租房”系统，供给其他需要廉租房的居民居住，其价值差额可再通过其他方式弥补。这种互换系统提高了住房的利用效率，有利于提高社会福利。政府的参与也将体现养老地产的社会福利属性，也将有助于快速解决养老地产供给不足问题。

开发商角度

规划与开发——都市养老综合地产，创新养老地产开发模式 现有养老地产主要开发模式有四种，其中以台湾长庚养生村为代表的“社区+医院+地产”模式；以北京太申祥和山庄为代表的会籍制养老俱乐部模式；以及异地养老模式，如异地购房，“候鸟式”养老，“季节性”养老，海外华人回国养老；度假基地连锁养老模式。现有的养老地产开发模式均主要围绕老年人的康体，休闲，文娱需求，其多建立于自然环境条件非常优秀的地区，尽管其看似很适合老年人居住，但其大多忽略了中国传统的最重要的“家”的理念，容易让老人长期居住后产生孤独感。因而，开发商可根据我国传统文化，打造“都市养老综合地产”。

“都市养老综合地产”依托于养老地产，其既满足传统养老地产康复，医疗，休闲，娱乐的功能，更重要的是体现“家”的理念，打造“让老人回到孩子身边，不再让老人孤独”的概念。“都市养老综合地产”在保证养老地产服务设施的基础上，根据老年人和青年人的特点建设有不同特点的住房。其商业模式采取“买一送一”模式：子女购买一套住房的同时会赠送小区内另一套养老住房的使用权。其设计特点是建设位置并不位于环境优质的偏远地区，而是建造于都市生活圈中，满足年轻人的工作需求；与周边的环境相比，“都市养老地产”更注重打造“地产圈”内的优质环境，例如高绿化率，恒温恒氧的居住环境，便于老年人生活的房屋的建设；“都市养老地产”还拥有教育地产的特点，其周围的学校将满足小孩子的上学需求，老人还可以帮助工作繁忙的年轻人照顾孩子，并享受亲情的快乐；“都市养老地产”社区还将定期推出“家庭亲和”项目，如三代人的社区游憩活动等，来进一步增加“家庭感”。“都市养老地产”让老人既可以舒适养老，又可以体会亲情。这种商业模式也有助于开发商提高养老地产的盈利能力，平衡养老地产的开发。

运营——分散风险，养老地产混合运营模式

养老地产不同于普通商业地产，社会福利性要求其并不能仅以出售产权的方式运营。地产开发商又面临资金压力，因而开发商应采取混合运营模式。混合运营模式即开发商以出售产权的方式出售部分房产，以缓解资金压力；以出售会籍的方式出售部分只有使用权的房产，会籍可进行二手交易并由开发商收取一定年费。对于养老地产内的休闲、康复、娱乐项目开发商在前期可采取委托管理的方式，开发商选择有管理经验的公司进行持有型物业管理，与管理公司签订协议，采用分红或固定租金的方式，获取持续现金流；开发商还可选择与有实力的企业进行长期合作经营，如与大型护理机构合作，在多个养老地产项目均与其合作，降低合作成本，优化产业效应。随着养老地产项目的成熟和产业优势的显现，开发商可组建团队自行经营持有型物业项目，获取高利润的持续现金流。

开发商可根据目标客户的消费能力，个人需求，社会保障体系等进行差别化产品定价来实现经济福利的最大化。同时，开发商还可鼓励消费者进行换房住，反按揭贷款等方式来使用养老地产。

混合经营的模式将有助于开发商缓解前期资金压力，分散经营风险，并获取后期的高额经营利润。

社区——社区与养老地产合作机制

社区是体现养老地产福利性的重要组成部分。老年人需要融入社区，更需要社区的关怀；养老地产又会带动社区居民就业，二者相互关联，因而可形成合作机制，达到盈利性与福利性的平衡。

社区可组织志愿活动帮助老人，关怀老人，让老人感受社区生活温暖，养老社区也可与非盈利机构建立长期合作关系，进一步为老人提供服务；社区居民应互帮互助，形成良好的社区文化氛围，提高老人归属感；社区还可建立老年人爱好组织，如老年合唱团，舞蹈队等丰富老年人生活。同时，养老地产内的服务项目应尽可能带动社区发展，提高社区就业人数，实现养老地产的社区盈利性。

4 结 论

养老地产在我国拥有巨大发展潜力，但由于现有的政策和措施并不能较好的平衡其社会福利性带给开发商的利润损失，因而还未得到大量开发商的青睐。但随着我国社会福利系统的完善和对养老地产的刚性需求，政府会逐渐加大对养老地产建设的支持力度，先进入养老地产项目的开发商也将优先获得品牌优势。本文从政府，开发商，社区三个角度创新性提出多种建议，试图平衡养老地产的社会福利性与盈利性。

参考文献：

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[2]开 彦.对发展老年住宅地产的认识[J].住宅科技，20xx（4）.

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[5]潘彤.珠三角养老地产发展的问题与建议[J].产业经济，20xx（11）.

[6]刘淑敏.老龄化社会背景下我国养生地产业务建构初探[J].商业时代，20xx（8）.

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