酒店各经营模式分析研究

酒店各经营模式分析研究 一、受托管理型 （一）定义 是指酒店的建设开发由酒店所有权人完成后,酒店所有权人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的装修、经营以及管理，一般涉及两大阶段，第一个阶段是酒店开业前的技术咨询，第二阶段则是酒店开业后的经营管理,酒店所有权人在第一阶段支付咨询费，第二阶段一般支付管理费，管理费一般包括基本管理费和效益管理费。

（二）特点分析 1、酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为委托关系; 2、酒店所有权人享有酒店的所有权、收益权和经营监督权，一般仅关注酒店的 经营业绩，不轻易干涉酒店管理方的管理经营,需要按阶段或者按年度支付酒店管理方费用；

3、酒店管理方按阶段或者年度收取费用，酒店管理方享有酒店的经营管理权， 财务上会受到酒店所有权人的一定监控；

酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系统、品牌标准对酒店进行全权管理,对于酒店管理人员、财务人员、服务人员有权进行 推荐、委派或者培训。酒店的无形资产包括酒店的商标、管理模式以及酒店系统的所有权均归酒店管理方所有。

（三）各阶段分析 1、第一阶段酒店开业前的技术咨询 酒店开业前的技术咨询，酒店所有权人与管理方一般签订技术咨询服务合同。技术咨询服务的内容，包括但不限于酒店项目的市场、财务及设计的可行性报告、酒店的各设计阶段、建造施工阶段、精装修阶段的技术支持服务。

技术咨询的合同内容一般是按照不同的服务阶段的服务内容进行罗列式约定，条款方面重点关注的是各阶段服务的事项、收费的方式及进度、知识产权的 归属、责任的区分，由于本质上属于委托管理合同,因而有期限的约定,一般是以签订合同支付合同相应的价款，如第一笔进度款之后开始自酒店装修竣工验收为止。

2、第二阶段酒店开业后的经营管理 酒店开业后,管理方正式对酒店进行运营管理，酒店所有权人与管理方一般签订酒店经营的全权委托合同，全权委托合同的内容，包括但不限于对于酒店所有权人和管理方的权利义务约定、酒店范围的确定、管理费收取的计算、劳动人事的管理、酒店资产的管理和更新改造、财务预算、服务商标的归属等。

（四）涉及可能签署的合同类型 该经营模式由于酒店的土建方面已由酒店所有权人完成，所以,签署的合同主要是涉及从管理方介入酒店的装修以及品牌的植入等方面的类型,主要有：

1、酒店技术咨询与顾问服务合同; 2、招标代理合同；

3、造价咨询合同；

4、监理合同；

5、装修总包合同；

6、装修分包合同; 7、样板房施工合同；

8、机电供货合同; 9、弱电供货合同；

10、弱电施工合同; 11、后勤区域装修合同；

12、灯光设计合同；

13、其他合同。

二、自我经营型 自我经营型可分为两种，一种是酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开发公司或者其下属的地产开发子公司投资开发完酒店项目后,由酒店管理 方进行前期的技术咨询以及后期的全权委托管理；

这种实际上类似于受托管理型；

另一种则是酒店管理方本身具有房 地产开发资质,由酒店管理方自行开发并自行管理。下面分析后一种情形的酒店经营模式。

（一）、涉及的各阶段分析 该模式可以分为几个阶段,即土地前期开发阶段、施工建设阶段（土建及装修阶段)以及酒店项目运营阶段,各阶段涉及的法律服务如下：

A．土地前期开发期间法律服务 在此阶段提供的法律服务主要有: 1、就土地使用权或在建工程或实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书；

2、协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续; 3、协助拟定建设工程项目开发方案; ４、参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件,选择合适的投资形式和保险方式,进行建设项目转让和产权交易,起草、审核建设工程项目转让、收购合同；

5、对投资方的企业资信情况进行调查; 6、对融资过程所涉及的公司决议文件、会议记录文件等起草、修订、监督提供法律服务。

施工建设期间法律服务 在该阶段提供的法律服务包括但不限于以下内容：

1、参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件,对其合法性进行审查,提供招标文件的法律咨询；

2、对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查，为评标、决标提供法律意见; 3、代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、监理、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包、专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件,审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判; 4、协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程；

5、为酒店管理方的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构,帮助建立健全项目管理制度和统计工程档案资料管理制度；

6、起草、审查工程造价合同，协助处理因工程造价引起的争议;协调工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见；

代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作；

７、围绕工程项目,协助酒店管理方建立和完善工程质量监督制度;协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。协助酒店管理方与政府工程质量监督部门建立联系;代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作；

8、参与文明与安全施工管理,协助建立各方安全生产责任制度,参与安全事故的分析与处理; 9、协助酒店管理方对工程竣工的验收工作,对验收工作提出法律意见；

1０、参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷; １1、因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理; 12、协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务；

13、参与建设工程中召开的各方的工作会议,及时了解工程建设中出现的各种问题,有效及时的提出解决方案; 1４、其他。

酒店运营阶段 该阶段涉及的法律服务，主要是酒店的劳动人事管理制度、合同管理制度、法律培训制度、涉诉风险防控制度、诉讼管理制度的建立以及完善等。

（二）、涉及合同类型 该模式下,酒店管理方的身份具有双重性,即酒店所有权人与酒店管理方，该模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部 分，因此涉及的合同类型较受托管理型稍微多了一些，主要有：

1、工程招标代理合同；

2、工程施工总包合同; 3、工程施工分包合同; 4、工程施工监理合同；

5、工程施工造价咨询合同; 6、工程施工劳务分包合同；

7、装修工程招标代理合同；

8、装修工程造价咨询合同；

9、装修工程总包合同; 10、装修工程分包合同; 11、样板房施工合同; 12、机电供货合同；

13、弱电供货合同；

14、弱电施工合同；

15、后勤区域装修合同；

16、灯光设计合同; 17、其他。

三、租赁经营型 (一)、定义 租赁经营型是指酒店已建成,酒店所有权人将该酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营,管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式,其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作租赁经营模式。

(二）、特点分析 １、酒店所有权人与管理方之间的法律关系是租赁法律关系，其约定主要适用法律、法规有关租赁的相关规定; 2、酒店所有权人获得的收益是租金,且租金有可能递增;而管理方拥有完全的自**,财务上不受酒店所有权人的监控,但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期 财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控；

3、酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营性的模式；

（三）、涉及的合同类型 由于该模式下,通常是土建部分已经完成,涉及较多的是酒店的二次装修，因为合同类型基本跟受托经营性较为相似,大体如下：

1、租赁合同; 2、装修工程招标代理合同; 3、装修工程造价咨询合同；

4、装修工程总包合同; 5、装修工程分包合同；

6、样板房施工合同; 7、机电供货合同; 8、弱电供货合同; 9、弱电施工合同; 10、后勤区域装修合同；

11、灯光设计合同; 12、其他。

很优秀很值得花时间慢慢品读的文章。

作者不像流水线上生产出来的一般庸俗！

客房部经营分析模式

收入——成本——费用（可控与不可控）——利润

1、客房收入分析：要求计算出平均出租率、平均房价（不含早）和客房平均收益，因为我们是新开业的酒店没有去年同期数据，所以只能和自己拟定的目标收入即预算收入来比较，关注自己完成预算收入的情况，为管理者提供数据，以便能更好的做出营销决策，经营方针。 酒店客房收益表

序号项目本月预算数本月实际数完成情况备 注

1可供出租房（间）

2实际出租房（间）

3平均房价（元/间）不含早

4房费收入不含早

5平均收益（元/间）

6平均出租率

在近一步对自己房费收入构成分析：

项目预算收入实际收入占房费总收入的比例完成预算情况

协议单位房费收入

旅行社房费收入

携程等网络定房收入

散客

合计

管理评价指标表

20xx年1月

客户满意率％旅游局统计数据比较结果

服务质量％

洗涤质量％

住宿环境％

工作效率％

卫生环境％

客房设施％

客户投诉率％旅游局统计数据比较结果

服务质量％

洗涤质量％

住宿环境％

工作效率％

卫生环境％

客房设施％

注：投诉率低于1％，满意率超过95％基本合格。

从中获得影响收入的关键数据，最终分析影响收入的原因。

分析收入结构，及其完成预算的情况，为下一步营销决策提供数据，那一类房费收入没有完成预算收入，以致于是整个客房部没有完成预算收入，下一个月就必须加强这一类营销力度，随之制定广告宣传方案，及预算广告费用支出，通知财务向集团提出请款计划。

1、成本控制：客房的主要成本是客房小吧成本，主要从进、销、存来管理。

客房小吧统计表

存放地点品名上月结存数本月领用数本月销售数本月赔偿数本月账面结存数本月盘点数盘盈/盘亏商品有效日期

宾客中心

二级库

此表主要是宾客中心和二级库填制，包括二级库低耗品的统计。

从上表中，基本可以控制客房小吧物资的进、销、存来管理，本表由各楼层领班、二级库管、财务材料成本会计共同完成，由酒店应刷制表，客房人员负责按实际进销存每天填制，财务会计负责审核销售金额是否与西软数据一致，月末客房人员盘点，财务会计负责监盘。 同时客房管理人员应从此表中关注各类小吧物品的销售数量，撤换滞销品，根据客人的要求，增加有地方特色的小吃，在销售定价时注意酒店毛利率的控制，以及客人对此定价的接收程度。

3、客房的费用控制：客房的费用控制可谓是客房经营控制的重要部分。

①客房的工资，人力成本支出的控制：实发工资数据来源于客房部工资表，应发工资数，客房部的管理人员应根据经营情况随时调整客房部的人员配置，以控制人力成本的支出，在这里可以通过劳动生产率这一指标来进行考核：

劳动生产率＝收入÷人数

客房部劳动生产率表

项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

人数

收入

劳动生产率

人员配置表

职务人数姓名负责工作工作能力、优缺点

主管1人XXX

领班3人XXX

XXX

XXX

总台接待收银

楼层服务员

保洁

通过劳动生产率指标，关注在经营中哪一个月人员富余应适当裁减，人员不足时适当补充，提高工作效率，是减少人力资源成本的关键，要在日常工作之余加强员工技能培训，提高工作的熟练程度，以提高工作效率，最终达到提高客房营业利润的目的。

②维修费：每月与工程部核对，建立维修台账。每月对维修费增减应做对比分析，并分项目查明原因，并求出每万元收入所支维修费，每月对比。降低维修费措施→做好设施设备维保。 X月客房维修统计台账台票

维修项目损坏原因所耗维材金额客房验收人员设备完好率

合计

③物料消耗费：在“客房经营情况表”营业费用第五行可以查询,主要是通过客房消耗品的进、销、存来管理，印制成表格由服务员每日填写，领班及二级库管月末统计与财务材料成本会计核对营业费用－物料消耗费金额是否一致。

细节应注意：服务员在做房登记表格必须注意数据准确性;

客房与财务在统计费用归集口径应一致。

客用品管理统计表

楼层：5楼8552房间20xx年1月楼层管理人员：

日期：出租情况房费收入拖鞋牙刷香皂木梳剃须刀卷纸咖啡免费矿泉水…

…

…房间类有无损坏，赔偿金额维修记录有无客人投诉及表扬/原因做房服务院签名 1日是19822

231日

合计

以下由楼层管理人员填写：（汇总房间数据后）

楼层合计

单价

金额

汇总楼层低耗品金额：

汇总楼层小吧消耗物资金额：

平均每间房间低耗品耗用金额：（＝汇总低耗品金额÷楼层房间出租数）

注：此数据楼层间数据要比较，作为绩效考核的一项参考指标。

消耗品占房费收入比例：（＝汇总低耗品金额÷楼层房费收入）

注：此数据楼层间数据要比较，作为绩效考核的一项参考指标。

平均房间收益：（＝（房费收入-汇总低耗品金额）÷楼层房间出租数）

注：此数据楼层间数据要比较，作为绩效考核的一项参考指标。

注：应包括小吧物品（即代销品）

每月由二级库管汇总，客房经理签字确认，送财务部与

营业费用－物料消耗费金额核对；

与营业成本－客房小吧核对。

④低值易耗品摊销：在“客房经营情况表”营业费用第七行可以查询,主要是、针棉织品在使用期内费用的摊销。

客房部应每月月末对各类玻璃瓷器制品具进行盘点，例如口杯、烟灰缸、茶杯、花瓶、物品驾等，本月盘点数减上月盘点数，即是本月的餐损，扣除客人、服务员赔偿的金额即是本月的实际餐损。

当然在经营当中也避免不了合理的损耗，酒店应根据经营情况制定合理损耗度，合理损耗率为当期房费收入的％（千分之三）。

合理玻璃瓷器损耗＝当期房费收入×％

实际玻璃瓷器损耗-合理玻璃瓷器损耗＝超额玻璃瓷器损耗

超额玻璃瓷器损耗部分应从客房部工资中扣除。加强玻璃瓷器的日常管理，尽量避免此类赔偿，以免造成优秀服务员的流失。

酒店布草消耗

序号项目本期上年同期差异

1销售客房（间）

2布草消耗（元）

3布草平均消耗（元/间）

⑤水电气等能耗控制：在“客房部经营情况表”营业费用类第9-11行可以查询。水电气等能耗的变动与酒店经营淡旺季、季节变换空调使用等息息相关，客房部应与工程部配合做好管理控制。

水费统计表

20xx年1月

项目用水量费用金额本月收入水费占收入比例

房间

工作间

公区

合计

水费的增减与收入的增减应该成正比例，收入增加，水费自然增加，如有异常则可能是有浪费现象存在。

电费统计表

20xx年1月

项目本月开房情况电费费用金额包间本月收入电费占收入比例

房间

工作间

公区

合计

客房部应在工程部的配合下，计算每个包间的电器瓦数，大致计算出包间每小时的用电量，根据这个月出租使用情况，计算包间的房费在扣除成本、水、电费之后的营业利润是多少。 ⑤洗涤费控制（布草房统计）：

洗涤费用统计表

20xx年1月

项目面巾地巾床单被套….上衣裤子

5楼

人事

工程

单价

合计

金额

上月数量合计

上月单价

增减金额

客房洗涤费用：

洗涤费平均消耗（元/间）：（洗涤费÷房间数）

单项单价有无涨跌，涨跌导致洗涤费用的增减；

洗涤费增减应与收入增减同向，不一致找出数量增加原因。

⑥清洁卫生费控制（PA领班）：在“客房部经营情况表”营业费用类第16行可以查询。 清洁卫生费用统计表

20xx年1月

客房部：

地毯M2耗用洗涤液金额地毯修补支出

大厅地砖M2耗用洗涤液金额

合计

餐饮部：

地毯M2耗用洗涤液金额地毯修补支出

地砖M2耗用洗涤液金额

合计

公区地毯M2耗用洗涤液金额

总计

注：与财务“清洁卫生费”核对

另外必须定期对清洁机器每月盘点，做好资产维护，保修工作。

评价：

A．完成收入的情况，增长或减少幅度

B．客源增加或减少

旅行团

协议单位

明宇金卡会员

婚宴

散客

C费用控制情况

D改进措施

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